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租售并举,房地产租赁时代或将到来

2017-08-31

政策出台: 杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则

据统计,迄今,已超过30个省市出台有关住房租赁的政策。杭州,作为12个住房租赁试点城市之一,于8月22日又新出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》加强企业自持商品房屋租赁管理工作,这是杭州践行“租售并举”的一个实质性举措。后附细则原文

划重点市住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审;企业自持商品房屋应凭《确认书》,作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,对外出租单次租期不得超过10年;房屋租赁信息均需纳入本市监管平台;自持商品房屋租赁合同应进行网签。

政策解读

(贯通机构副总经理:游才荣)

游才荣政策解读:房地产迎来租赁时代

在去库存与新型城镇建设大背景下,国务院办公厅发文提出发展住房租赁市场的具体要求,一场由政府主导的住房“革命”已然掀起,房地产或将进入一个全新的租房时代。

《细则》主要从租赁房源方面出发,政府相关管理部门全程参与各个环节,对房源质量起到全程监督监管;租房单次租出不得超出十年,抑制以租代售行为,租赁合同网上签约,规范租赁市场管理。最后以企业诚信作为监管措施,堵死企业以租代售行为。

整体上政府加强房源的落地实行,对租赁市场的管理与监督,在当前背景下,只有政府强效执行,加强住房租赁信息服务与监管,强化对住房租赁企业和中介机构的备案管理,规范租赁市场管理,租赁市场才能稳定的运行发展。

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(贯通机构销售总监:马绍祥)

马邵祥政策解读:长租公寓迎来发展

马总监认为此次政策将带来以下三点影响:

1、房地产融资结构升级

自持商品房的定义,不能出售,只能出租,未来房屋不再具有投资消费的性质,企业的资金实力将面临巨大考验,开发商转而投入租赁市场。开发企业将重新考虑分析整个房地产市场未来发展的趋势,由开发转为运营品牌。

再随着资产证券化的推进,引入投资基金信托,给予企业优惠税收政策,形成未来的房地产长效机制,或将逐步改变国内房地产企业的融资渠道与结构,实现“房子是用来住的、不是用来炒的”。

2、租赁市场规范化

当前出租房源掌握在个人与中介手中,无法公开透明房源信息,使得租赁市场出现散乱无序、租价高、供应不合理、租住环境一般等问题。新政策规定租赁合同只能网上签约,而近日杭州市政府和阿里巴巴达成合作战略,共建杭州市住房租赁监管平台,将公租房、长租公寓、中介、个人房源及开发商纳入平台管理,使得租赁市场逐渐规范化,更好的发展。

3、长租公寓迎来发展期

新型城镇化建设,促使大量农村居民进军城镇,成为新市民,房子则是寻求安稳的寄托之一,高昂的房价令其望而却步,转而投入租房市场的怀抱。此次细则的出台,对于租房来说无异于一大利好,将促进长租公寓的良性发展,并迎来一个稳定的发展期。

政策原文

第一条 【实施范围】在本市行政区域内土地出让过程中,根据出让要求或通过竞投自持比例确定的企业自持商品房屋,应当按照本实施细则执行。

第二条 【项目设计】企业自持商品房屋及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计,并按土地出让合同的约定开工和交付。分期开发的项目,首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋,并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付。

第三条 【房源布局】企业自持商品房屋原则上应相对集中,按幢布局。

第四条 【方案联审】市住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审。房地产开发企业应根据市场情况合理确定自持商品房屋的户型、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例等,市住保房管部门应相应提出意见。
第五条 【预售许可】住保房管部门办理商品房项目的预售许可或销售备案,应结合土地出让合同约定、项目设计文件要求,审查自持商品房屋的户型、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例(住宅用地上建设的项目,自持房屋应为商品住房)等,并确认项目自持商品房屋足额建设,且建设进度不滞后于所在出让地块其他商品房屋。
第六条 【竣工验收】市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收,符合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》(以下简称《确认书》)。
第七条 【不动产登记】企业自持商品房屋应凭《确认书》,作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,企业持有年限与土地出让年限一致。
第八条 【特殊情形】企业破产清算,其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的,须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品房屋规划用途,并应继续用于出租。
第九条 【限定租赁】企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁,对外出租单次租期不得超过10年。
第十条 【平台管理】自持商品房屋的企业,应于项目申请预售许可(销售备案)或办理测绘备案前,向市住保房管局申请办理住房租赁企业备案,并在本市房屋租赁信息服务与监管平台完成企业开户;企业自持商品房屋应于项目办理不动产登记后1个月内,向市住保房管局申报纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理,并在平台录入有关信息。
第十一条 【平台义务】纳入房屋租赁信息服务与监管平台管理的企业,应遵守平台相关规则,对在平台发布的企业及自持商品房屋租赁信息的真实性负责,并切实履行相关信息的维护职责。自持商品房屋租赁合同应进行网签,并按规定办理租赁房屋登记备案。
第十二条 【监管措施一】企业未按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设自持商品房屋,或自持商品房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的,住保房管部门暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。
第十三条 【监管措施二】企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的,由住保房管部门予以认定并责令整改,可作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

第十四条 【监管措施三】企业违反本实施细则第九条、第十条、第十一条有关规定的,由住保房管部门责令整改。情节严重或拒不整改的,作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

第十五条 【解释权限】本实施细则由市住保房管局负责解释。

第十六条 【施行时间】本实施细则自印发之日起施行,《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》发布实施(2017年4月24日)后出让土地上建设的自持商品房屋,适用本实施细则。

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